Nel 2014 l’Osservatorio del Mercato Immobiliare di Confabitare iniziò a promuovere quello che definimmo “Cassetto immobiliare”.

L’Idea

L’idea nacque vedendo il funzionamento del suo omologo, ovvero il “Cassetto Fiscale” che ogni italiano ha presso l’Agenzia delle Entrate, una raccolta di dati di carattere fiscale (F24 ecc…).

La riforma del catasto fu complice di questa idea, nelle more di una riflessione ampia su come rendere più efficace e moderno il catasto ci venne in mente di proporre una nuova vision, non solo più una mera raccolta di dati utilizzabili hai fini fiscali e non probatori, ma una raccolta strutturata di dati utili al Fisco e al Cittadino.

Recentemente gli eventi naturali (Terremoto) avvenuti nell’estate hanno riportato l’attenzione sul concetto di Fascicolo del Fabbricato; Noi diciamo “NO” a riprendere concetti troppo vecchi, dichiarati incostituzionali e vessatori per il cittadino; Noi diciamo “SI” ad uno strumento efficace funzionale e utile al cittadino.

Il 24 novembre 2016 a Palazzo Chigi si svolse la riunione del tavolo di Lavoro “CASA ITALIA” diretto dal Prof. Azzone Giovanni, Confabitare era presente insieme a molti enti ed associazioni nazionali, ognuno in sede di colloquio portò le sue peculiarità, ovviamente gli enti statistici per antonomasia (ISTAT, CNR ecc… ) posero l’attenzione sulla raccolta dati disomogenea e misero a disposizione della struttura di Missione i loro dati, le associazioni ed Enti all’unanimità, meno uno, portarono l’attenzione sul Fascicolo del Fabbricato, Confabitare propose il “Cassetto Immobiliare” quale atto di mediazione e soddisfazione fra le parti.

Il nodo rimane comunque quello della mancata comunicazione fra i vari database dello Stato e ad aggravare la situazione la non completa digitalizzazione dell’informazione immobiliare.

Le Problematiche

L’applicazione del nostro modello è semplice si può riassumere in pochi passaggi:

Formazione

Fase 1 : Creazione del cassetto informatico presso l’Agenzia delle Entrate per ogni Unità Immobiliare Catastale

Fase 2 : Collegamento informatico dei dati catastali e di conservatoria per ogni Unità Immobiliare Catastale

Fase 3 : Ogni Comune inserisce informaticamente il suo archivio digitale degli Atti Autorizzativi nel cassetto Immobiliare se è fattibile a livello comunicativo informatico (più semplicemente se i database si parlano)

Fase 4 : Invio ad ogni proprietario del nome utente e PW per l’accesso al proprio Cassetto.

Fase 5 : Il Proprietario verifica il corretto contenuto del Cassetto e a sua volta può implementarlo con i dati in suo possesso.

Conservazione

Fase 1 : Tutte le variazioni di tipo catastale, urbanistico, tecnologico, che dovessero modificare l’Unità Immobiliare andranno inserite dal professionista o dall’operatore che opera tali variazioni.

Fase 2 : In caso di compravendita dell’immobile il venditore in atto consegna le credenziali al nuovo acquirente che ha facoltà di variarle dopo aver aggiornato con il titolo di proprietà il cassetto immobiliare.

I Costi?

Ormai siamo tutti ragionieri, appena parli di innovazione la domanda successiva è ma quanto costa?

Da una nostra prima analisi come Osservatorio possiamo dire che la prima fase di formazione può rientrare in quella che era la “Riforma del Catasto”, sono costi interni all’Amministrazione che possono interessare risorse dello Stato (Agenzia Entrate, OMI, SOGEI, ISTAT)

Dal punto di vista della proprietà per l’implementazione dei dati eventualmente mancanti i costi potrebbero variare moltissimo a seconda del tipo di due Diligence che si vuole inserire; se parliamo di una base di dati non eccessiva si può considerare una spesa media di 500,00 € che moltiplicata per le U.I.U (Abitazioni + Pertinenze + Non residenziale) circa 63.000.000 ci porta ad una spesa pari a 31,5 MD di €, lo Stato tra IVA e Imposte recupererebbe circa il 50% pari a 15,75 MD (mezza finanziaria) al cittadino che deve spendere i 500,00 € lo stato ne concede il recupero al 100% in cinque anni con un costo per lo Stato stesso di mancato introito annuo pari a 6,3 MD di € annuo con un chiaro guadagno per lo Stato, che si trova ad incassare IVA e imposte dal professionista e rimette in moto l’economia dell’edilizia e un non costo per il cittadino.

Confabitare propone ormai da anni l’attuazione del “Cassetto Immobiliare”, questo sarà una utility per il cittadino e per il proprietario immobiliare e per le istituzioni.

Il “Cassetto Immobiliare” è uno strumento essenziale per individuare, attraverso una metodologia standard, lo stato di un immobile dal punto di vista delle caratteristiche statiche, impiantistiche, di sicurezza, di rifinitura e manutentive programmate.

Il Proprietario Immobiliare avrà dunque sotto controllo costante ogni intervento effettuato sull’unità immobiliare, ne avrà a disposizione la storia e lo scadenzario manutentivo.

Le Finalità interessano due aspetti :

Lo Stato potrà monitorare ogni Unità immobiliare in tutte le sue componenti, potrà accedere con facilità a statistiche e programmazione certa per l’imposizione fiscale sulla “casa”; potrà introdurre nuovi servizi e agevolazioni per il proprietario immobiliare, potrà verificare il grado di vulnerabilità e di rischio per le persone.

Il proprietario immobiliare potrà in ogni momento monitorare lo stato del proprio immobile, consultare gli atti di proprietà, locativi, urbanistici, tecnologici e catastali del proprio immobile; evitando così di dover pagare più volte la Due Diligence per ogni atto, mutuo, imposta che richieda documenti inerenti il bene immobile.

Il progetto è ambizioso e irto di problematiche informatiche di collegamento dei vari database esistenti, la gestione dell’introduzione dei dati da parte dell’utenza e svariate altre tematiche.

Confabitare crede fortemente in questo progetto, è a disposizione di qualunque associazione, Ente che volesse condividere l’iniziativa e aiutarci con forza e vigore a supportarla e implementarla.

Racca Arch. Valerio

Presidente Osservatorio Mercato Immobiliare CONFABITARE